• Thursday June 20,2019

Soll ich meine Hypothek refinanzieren?

Im Hypothekengeschäft verlangsamen sich die Refinanzierungen und erreichten zuletzt ein Achtjahrestief. Dies spiegelt viele Jahre extrem niedriger Zinssätze wider, als viele Hausbesitzer sie zur Refinanzierung nutzten. Die Zinssätze beginnen jetzt zu steigen - aber das bedeutet nicht, dass es zu spät ist, um Ihre eigene Hypothek zu refinanzieren.

Die Refinanzierung erfolgt, wenn Sie im Wesentlichen Ihre aktuelle Hypothek gegen eine neuere Hypothek eintauschen - idealerweise mit attraktiveren Konditionen. Das erste Darlehen wird durch das neue Darlehen zurückgezahlt. Hier sind einige Gründe, warum es klug sein könnte - oder nicht so klug -, dass Sie Ihr Darlehen finanzieren.

Wenn die Refinanzierung ein guter Schritt ist

Es gibt viele gute Gründe, eine Hypothek zu refinanzieren. Hier sind die wichtigsten:

Sie möchten geringere monatliche Zahlungen : Dies ist ein wesentlicher Grund, warum sich viele Menschen refinanzieren. Wenn die vorherrschenden Zinssätze seit dem Kauf Ihres Eigenheims gesunken sind, können Sie durch die Refinanzierung niedrigere monatliche Zahlungen sperren. Eine Faustregel besagt, dass eine Refinanzierung es wert sein kann, wenn zwischen Ihrer aktuellen Hypothek und der neuen Rate, die Sie erhalten können, ein Unterschied von mindestens einem Prozentpunkt besteht. So lag der nationale Durchschnittszinssatz für eine 30-jährige Festhypothek zuletzt bei 4, 2% (3, 66% im Vorjahr). Wenn Ihr 30-jähriger Kredit einen Zinssatz von etwa 5, 2% oder mehr aufweist, kann eine Refinanzierung sinnvoll sein. Ein Bankrate.com-Hypothekenrechner gibt an, dass ein Standardkredit in Höhe von 200.000 USD monatliche Zahlungen von 1.098 USD bei einem Zinssatz von 5, 2%, aber nur 978 USD bei 4, 2% enthalten wird. Das ist ein bedeutender Unterschied von 120 Dollar.

Ihr Kredit-Score hat sich deutlich erhöht : Niedrige Kredit-Scores verhindern, dass Hauskäufer hohe Zinssätze erhalten. Wenn Ihre Punktzahl schlecht war, als Sie Ihre Hypothek besaßen, und Sie seitdem Ihre Hypothek verbessert haben (z. B. indem Sie viele Rechnungen pünktlich oder teure Kreditkartenschulden abbezahlen, um Ihre Schuldenquote zu reduzieren) können Sie sich zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz refinanzieren - selbst in einem Umfeld steigender Zinsen. Sehen Sie sich die Tabelle unten an, die zeigt, was für einen Unterschied ein starker Kreditfaktor ausmachen kann:

FICO Score

APR

Monatliche Bezahlung

Summe der gezahlten Zinsen

760-850

3, 879%

$ 941

138.735 USD

700-759

4, 101%

$ 967

147.945 USD

680–699

4.278%

987 $

155.378 US-Dollar

660–679

4.492%

1.012 USD

164.471 $

640–659

4, 922%

$ 1.064

183.087 $

620-639

5, 468%

$ 1.132

207.364 US-Dollar

Sie möchten die Laufzeit Ihres Darlehens verkürzen : Wenn Ihre ursprüngliche 30-jährige Hypothek noch über 24 Jahre verfügt, Sie aber in 15 Jahren in Rente gehen möchten, kann es sinnvoll sein, ein Darlehen zu refinanzieren, das zurückgezahlt wird um die Zeit, in der Sie in Rente gehen. Natürlich wird eine 15-jährige Hypothek mit steileren monatlichen Zahlungen belastet als eine 30-jährige. Schauen Sie sich die Beispieldarlehen unten an. (Sie verwenden einen konstanten Zinssatz, wissen aber, dass kurzfristigere Kredite tendenziell niedrigere Zinssätze haben als längerfristige.)

Hauspreis

Darlehensbetrag

Zinssatz

15-jährige monatliche Zahlung

30-monatige monatliche Zahlung

200.000 US-Dollar

160.000 US-Dollar

4, 5%

1.224 USD

$ 811

250.000 $

200.000 US-Dollar

4, 5%

1.530 USD

1.013 $

300.000 $

240.000 $

4, 5%

$ 1.836

$ 1.216

400.000 US-Dollar

320.000 $

4, 5%

2.448 $

1.621 $

500.000 US-Dollar

400.000 US-Dollar

4, 5%

$ 3.060

2.027 USD

Wenn Sie nicht ganz sicher sind, dass Sie alle höheren Zahlungen tätigen können, gibt es einen praktischen Kompromiss. Sie können ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung erhalten und dann jeden Monat deutlich mehr als Ihre geforderte Zahlung zahlen. Auf diese Weise können Sie den Kredit viele Jahre abkürzen und viele Zinszahlungen vermeiden. Wenn Sie für Ihre Hypothek oder zur Refinanzierung vorab genehmigt werden, stellen Sie sicher, dass Ihr neuer Kredit keine Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Wenn Sie bereits in einer 30-jährigen Hypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung sind, müssen Sie möglicherweise überhaupt keine Refinanzierung vornehmen. Sie können die Laufzeit Ihres Darlehens verkürzen, indem Sie einfach mehr Geld in die Rückzahlung Ihres Kapitals investieren.

Sie möchten eine andere Art von Hypothek : Bei der Refinanzierung können Sie eine Art von Darlehen gegen eine andere eintauschen. Vielleicht haben Sie zum Beispiel ursprünglich eine Variable-Rate-Hypothek (ARM) abgeschlossen, die in den ersten fünf Jahren eine extrem niedrige Rate hatte. Nun, wenn diese fünf Jahre vorbei sind und die Zinssätze zu steigen scheinen, möchten Sie vielleicht in den kommenden Jahren keine steigenden Hypothekenzahlungen hinnehmen. Sie könnten also zu einer Festhypothek refinanzieren und letztendlich mit Zahlungen rechnen, die höher sein könnten als die, mit denen Sie jetzt konfrontiert sind, die aber nicht mehr steigen werden. Wenn Sie jetzt wissen, dass Sie nicht mehr als ein paar Jahre in Ihrem jetzigen Zuhause sind, können Sie sich in einen ARM mit niedrigeren Raten refinanzieren.

Wenn eine Refinanzierung nicht ratsam ist

Die Refinanzierung ist nicht immer klug. Betrachten Sie zum Beispiel Folgendes:

  • Wenn Sie nicht glauben, dass Sie lange genug in Ihrem Haus bleiben, um die Abschlusskosten für die Refinanzierung auszugleichen, dann refinanzieren Sie nicht. (Ja, für Refinanzierungen fallen Abschlusskosten an - der Prozess ist sehr ähnlich, als würden Sie Ihre anfängliche Hypothek erhalten.) Wenn Ihre Abschlusskosten 2.400 $ betragen und Sie monatliche Zahlungen in Höhe von 120 $ weniger in Anspruch nehmen können, wird es 20 Monate dauern, bis die Gewinnschwelle erreicht ist . Wenn die Chance besteht, dass Sie sich in einem Jahr bewegen, refinanzieren Sie nicht.
  • Wenn Sie eine Refinanzierung durchführen, um einen Teil Ihres Eigenkapitals abzubauen, überlegen Sie noch einmal. Sie erhalten oft ein größeres Darlehensvolumen als vor der Refinanzierung und auch weniger Eigenkapital in Ihrem Haus. Als Gegenleistung erhalten Sie Zugang zu einem Geldbündel, aber wenn Sie damit eine Küche umbauen oder ein neues Auto kaufen, werden Sie wahrscheinlich finanziell nicht weiterkommen. Das Auto beginnt sofort mit der Wertminderung, und die meisten Umbauten bringen Ihnen nicht mehr als die Kosten, die sie beim Verkauf des Eigenheims kosten. Wenn Sie mehr Schulden aufnehmen, zahlen Sie viel mehr Zinsen.


  • Wenn Sie eine Refinanzierung durchführen, um Ihre Zahlungen zu senken, indem Sie die Laufzeit Ihres Darlehens verlängern (z. B. von einem 15-jährigen Darlehen auf ein 30-jähriges Darlehen), sollten Sie sicher sein, dass Sie in Ordnung sind, wenn Sie Tausende weitere Zinsen zahlen und dabei sind Schulden viel länger. Sie könnten den Nachteil dieses Schrittes mindern, indem Sie niedrigere Zahlungen genießen, aber im Laufe des Jahres ein paar zusätzliche Zahlungen vornehmen, was die Laufzeit Ihres Darlehens verkürzen und viel an Zinsen sparen kann. Stellen Sie nur sicher, dass Ihr neues Darlehen Vorauszahlungen zulässt.
  • Wenn Sie zur Konsolidierung der Schulden refinanzieren, vielleicht, weil Sie Kreditkartenschulden mit hohen Zinssätzen mit Hypothekenschulden mit niedrigem Zinssatz abbezahlen möchten, sollten Sie dies zweimal überlegen. Dies kann eine effektive Strategie sein, aber wenn Sie mit Kreditkartenschulden belastet werden, weil Sie dazu neigen, über Ihre Mittel hinaus auszugeben, ändern Sie wahrscheinlich nicht plötzlich Ihre Methoden. Stattdessen übernehmen Sie mehr langfristige Schulden, fühlen sich jedoch durch Kreditkartenschulden entlastet und fühlen sich vielleicht freier, wenn Sie Ihre Mittel nicht mehr ausgeben können. Das ist ein Rezept für Ärger.

Bewerten Sie Ihre Situation sorgfältig und prüfen Sie die Vor- und Nachteile der Refinanzierung. Wenn es der richtige Schritt für Sie ist, können Sie am Ende Zehntausende von Dollars sparen.


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