• Wednesday June 26,2019

Ist Tanger Factory Outlet Centers ein Kauf?

In letzter Zeit war es für REITs (Retail Real Estate Investment Trusts) schwierig. Die normalerweise zuverlässige Branche wurde von zwei Bedenken über die "Einzelhandels-Apokalypse" und den Aufstieg des E-Commerce betroffen, der den Verkehr in Einkaufszentren und Einkaufszentren, insbesondere in preiswerten Einkaufszentren der Klassen B und C, beeinträchtigt hat.

Tanger Factory Outlet-Zentren

(NYSE: SKT)

, einer der größten Outlet-Center-Betreiber in Nordamerika, verzeichnete seinen Aktienkurs in den letzten drei Jahren um 34%, angesichts der Sorgen über steigende Leerstandsraten und eines breiteren Drucks in der Branche. Auch wenn sich der stationäre Einzelhandel als dauerhafter erweist, als manche denken, besteht immer noch das Risiko, dass Tanger Mühe hat, Mietsteigerungen zu überstehen, wie dies die Vermieter generell gerne tun.

Für Einkommensinvestoren bleibt Tanger mit einer Dividendenrendite von 6, 6% attraktiv, und die Auslastung des Unternehmens ist mit 96, 8% im vierten Quartal des Berichtszeitraums hoch. Tanger ist ebenfalls solide profitabel, aber seine angepassten Funds from Operations (AFFO) - die bevorzugte Metrik in der REIT-Branche - sind im letzten Jahr leicht gesunken, und das Unternehmen ist mit einer Schuldenlast von 1, 7 Mrd. USD konfrontiert, was Zinsaufwendungen in Höhe von 64, 8 Mio. USD verursacht im letzten Jahr mehr als die Hälfte des Betriebsertrags.

Schauen wir uns genauer an, wo Tanger heute steht und ob die Aktie ein Kauf ist oder nicht.

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Tanger heute

Tanger besitzt 36 Outlet-Center im ganzen Land, die hauptsächlich im Süden und Nordosten des Landes angesiedelt sind, sowie acht weitere Joint Ventures in Nordamerika. Angesichts des größeren Drucks auf die Einzelhandels- und Einkaufszentrenbranche hat das Unternehmen in Nashville, Tennessee, gerade ein neues Einkaufszentrum in Entwicklung, wo es mit dem frühen Due-Diligence-Prozess begonnen hat. Da nur ein neues Zentrum geplant ist, sollten die Anleger in den kommenden Jahren mit einem langsamen Wachstum rechnen.

Im Jahr 2018 stieg der Umsatz nur um 1, 3%, da das Betriebsergebnis sank, selbst ohne eine Abschreibung in Höhe von 49, 7 Mio. USD. Die Mieterverkäufe in der gleichen Mitte stiegen im vergangenen Jahr um 1, 9%, was auf eine gewisse Möglichkeit der Weitergabe von Mietsteigerungen hindeutet, und die durchschnittliche Verkaufsproduktivität stieg von 380 auf 385 $. AFFO sank jedoch von 245, 3 Mio. USD auf 243, 3 Mio. USD, stieg jedoch von 2, 46 USD auf 2, 48 USD je Aktie, da weniger Aktien ausstanden. Basierend auf dieser Zahl hat Tanger eine angemessene Ausschüttungsquote von 57%, obwohl das Unternehmen möglicherweise Schwierigkeiten hat, seine Dividende langfristig zu erhöhen, wenn es nicht möglich ist, die AFFO zu steigern.

Mit Blick auf die Zukunft war Tangers Prognose für das Jahr 2019 uninspirierend, da das Unternehmen die Auslastung auf 94% bis 94, 5% sinken sah, da Schließungen von Ladengeschäften von 150.000 bis 200.000 Quadratfuß prognostiziert wurden und das Nettoergebnis um 2% auf 2, 75% zurückging. Das Ergebnis ist, dass die Einnahmen aus dem operativen Geschäft in diesem Jahr von 2, 48 USD auf 2, 31 USD bis 2, 37 USD sanken und der Anteil pro Aktie von 1, 03 USD auf 0, 90 USD bis 0, 96 USD sank. Aufgrund des schwachen Ausblicks drückten die Anleger die Tanger-Aktie um 2% gegenüber dem Ergebnisbericht.

Ist Tanger ein Kauf?

Neben der unterhaltsamen Prognose von Tanger und dem langsamen Wachstum der Entwicklung gibt es weitere Gründe, die Zukunft des Unternehmens in Frage zu stellen. Die beiden größten Mieter, die Ascena Retail Group (die Mutter von Bekleidungsketten, darunter Ann Taylor und Lane Bryant) und Gap Inc., haben kürzlich Schließungen ihrer Geschäfte angekündigt, und Ascena, die nur schwer einen Gewinn erzielen kann, befindet sich in der Mitte langfristiger Speicheroptimierungsplan. Einige andere Einzelhandelsmieter von Tanger sind dabei, Geschäfte zu schließen, oder stehen kurz davor.

Neben der Bedrohung durch Mieter, die Geschäfte schließen, besteht das Risiko einer Rezession, von der viele Analysten glauben, dass sie in den nächsten zwei Jahren passieren könnte. Ein derartiger Abschwung könnte viele Einzelhändler von Tanger dazu zwingen, Geschäfte zu schließen oder sogar bankrott zu gehen. Als Outlet-Center, das Verbraucher mit reduzierten Waren anlockt, ist Tanger möglicherweise gegenüber einigen Mitbewerbern des Vermieters im Vorteil, was jedoch für die Einzelhandelsmieter, auf die sein Geschäft angewiesen ist, kaum einen Unterschied macht. Und da die Verschuldung drei Viertel des Vermögens ausmacht, bleiben auch die Hebel- und Zinsaufwendungen Risiken.

Tanger-Aktien stehen nicht kurz vor dem Zusammenbruch, da die Dividendenrendite von 6, 6% der Aktie einen Boden unterdrücken sollte und das Modell weniger makroökonomisch empfindlich ist als die Einzelhändler, von denen es abhängig ist. Die Zukunftsaussichten sehen jedoch bestenfalls bescheiden aus. Sogar Dividendenanleger sollten eine bessere Kombination aus Rendite und Wachstum an anderer Stelle finden können.


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